En términos generales se considera un avalúo al documento que muestra una estimación de valor de un objeto o propiedad, en cifras monetarias.

Avalúo, su definición.

Un avalúo es un documento impreso en papel que muestra el resultado de una estimación de valor de un bien mueble y/o inmueble. La estimación de valor se arroja después de haber realizado un procedimiento que incluye diferentes técnicas de verificación del bien a valuar como: observación, medición, ponderación, análisis e investigación del mercado o sector al que pertenece  la propiedad y que será descrito en el avalúo del bien inmueble valuado.

Avalúo de un bien inmueble

En el caso específico de un avalúo de un bien inmueble, se refiere a buscar por diferentes métodos de medición, investigación y análisis, la estimación de valor de una propiedad inmobiliaria.

Existen diferentes métodos para realizar el avalúo de un bien inmueble o  de valuación de una propiedad.

1. El método físico
2. El método comercial
3. El método de capitalización de rentas
4. El método estadístico.

1. El método físico de un avalúo de un bien inmueble.

El avalúo de un bien inmueble que se realiza a través del método físico, se refiere al hecho de medir físicamente las dimensiones de terreno y construcción de la propiedad en términos de metros cuadrados. Para determinar la estimación de valor de un avalúo físico de un bien inmueble, habrán de considerarse, además de los metros cuadrados de terreno y de construcción, otras variables que sumarán o restarán valor  al bien inmueble, como: los materiales de construcción, la edad, la vida útil, la estructura de construcción, los materiales de acabados y recubrimientos, el diseño arquitectónico, la calidad de construcción, la ubicación, la densidad de población de la zona.

El método físico se enfoca al valor físico del bien inmueble. Al decir valor físico, se refiere al valor total de los materiales utilizados en la construcción. En otras palabras, cuánto costará construir desde cero la misma vivienda. Al obtener ese valor, se aplican deméritos por edad y conservación. El precio establecido de los materiales es el precio actual de ellos, lo que significa que hay ciertos factores económicos como la inflación, la oferta y la demanda, etc., que también se toman en cuenta.

Para obtener las medidas de un bien inmueble, es necesario conocer el proyecto de construcción y establecer un esquema de medición de cada una de las áreas. Medirlas con una cinta métrica de largo alcance y anotar y registrar en un esquema predeterminado, las dimensiones de cada área, de manera que al finalizar con el proceso de medición, quede claro cuáles son las medidas  que corresponden a cada una de las áreas. De esta manera podrán llevarse a cabo las ecuaciones simples necesarias para el conteo de metros cuadrados de construcción que tiene el inmueble.

Uno de los aspectos más importantes a destacar referente al método físico de valuación, es que este método es esencial en cualquier proceso de valuación, porque es la única manera de establecer evidencia de las dimensiones de la construcción en metros cuadrados, ya que los bienes inmuebles, suelen sufrir remodelaciones a través de los años y podrían no coincidir con el diseño del proyecto de construcción original.

Otro de los rasgos fundamentales del método físico, es que este procedimiento, es la base fundamental desde dónde se parte para llevar a cabo cualquiera de los otros métodos de valuación: el de capitalización de rentas, el método comercial y el estadístico.

• El método Comercial de un avalúo de un bien inmueble.

El método comercial, es el método más utilizado en el ejercicio de la valuación porque es el segundo método a desarrollar después del método físico y antes de desarrollar el método de capitalización de rentas.

Para llevar a cabo el método comercial de valuación y obtener el valor de mercado de un bien inmueble, es necesario, primero, realizar un avalúo por el método físico. Obtener la información de las dimensiones de terreno y construcción del bien inmueble en cuestión.

Posteriormente, es necesario realizar una investigación de mercado de bienes inmuebles que permita obtener la información de por lo menos cuatro referencias de bienes inmuebles que cuenten con las características similares al bien inmueble que se valúa (Administrador Financiero, 2012). Las características de mayor importancia son las variables a considerar en la propiedad como:

• Diseño del proyecto arquitectónico
• Edad de la construcción
• Dimensiones de terreno y de construcción en metros cuadrados
• Tipo de inmueble (materiales de construcción y acabados)
• Zona geográfica donde se ubica el inmueble
• Densidad de población de la zona
• Estado de conservación similar del inmueble

Después de obtener los resultados de la investigación de mercado, se realiza un proceso de análisis de los resultados obtenidos en el método físico de valuación. Se llevan a hojas de cálculo las cifras derivadas en la investigación de mercado. Las cifras conseguidas se cruzarán con datos económicos propios en el momento en que el bien inmueble fue construido y con los datos económicos del momento presente. Esta información proporcionará datos de depreciación o incremento en función de las características de la vivienda y del mercado.

• Método de Capitalización de Rentas de un bien inmueble.

El método de capitalización de rentas, es un método que requiere como prerrequisito haber elaborado un avalúo físico del bien inmueble y hacer una investigación de mercado sobre propiedades similares a la que se valúa. 

Para el Método de Capitalización de Rentas, se realiza una investigación de mercado, sobre viviendas similares ubicadas dentro de la misma zona geográfica, que acaban de ser puestas en una transacción comercial, en el mercado. La información que se busca en esta investigación de campo, es el valor de venta o valor de renta de esas viviendas similares.

En resumen, la práctica de un avalúo de un bien inmueble requiere un trabajo exhaustivo, que comienza con un avalúo realizado por el método físico y, posteriormente, habrá de realizarse análisis de datos, investigación de mercado y ejecución de fórmulas de matemáticas financieras, para que el resultado pueda ser aceptado para fines comerciales.

El avalúo de un bien inmueble que se realiza a través del método físico, se refiere al hecho de medir físicamente las dimensiones de terreno y construcción de la propiedad en términos de metros cuadrados. Para determinar la estimación de valor de un avalúo físico de un bien inmueble, habrán de considerarse, además de los metros cuadrados de terreno y de construcción, otras variables que sumarán o restarán valor  al bien inmueble, como: los materiales de construcción, la edad, la vida útil, la estructura de construcción, los materiales de acabados y recubrimientos, el diseño arquitectónico, la calidad de construcción, la ubicación, la densidad de población de la zona.

El método físico se enfoca al valor físico del bien inmueble. Al decir valor físico, se refiere al valor total de los materiales utilizados en la construcción. En otras palabras, cuánto costará construir desde cero la misma vivienda. Al obtener ese valor, se aplican deméritos por edad y conservación. El precio establecido de los materiales es el precio actual de ellos, lo que significa que hay ciertos factores económicos como la inflación, la oferta y la demanda, etc., que también se toman en cuenta.

Para obtener las medidas de un bien inmueble, es necesario conocer el proyecto de construcción y establecer un esquema de medición de cada una de las áreas. Medirlas con una cinta métrica o medidor láser de largo alcance y anotar y registrar en un esquema predeterminado, las dimensiones de cada área, de manera que al finalizar con el proceso de medición, quede claro cuáles son las medidas  que corresponden a cada una de las áreas. De esta manera podrán llevarse a cabo las ecuaciones simples necesarias para el conteo de metros cuadrados de construcción que tiene el inmueble.

Uno de los aspectos más importantes a destacar referente al método físico de valuación, es que este método es esencial en cualquier proceso de valuación, porque es la única manera de establecer evidencia de las dimensiones de la construcción en metros cuadrados, ya que los bienes inmuebles, suelen sufrir remodelaciones a través de los años y podrían no coincidir con el diseño del proyecto de construcción original.

Otro de los rasgos fundamentales del método físico, es que este procedimiento, es la base fundamental desde dónde se parte para llevar a cabo cualquiera de los otros métodos de valuación: el de capitalización de rentas, el método de mercado y el estadístico.

Las personas que realizan los avalúos de bienes inmuebles, son profesionales que se han especializado y están certificados para realizarlos y se le conoce como Peritos Valuadores.

Cada perito valuador define sus propios métodos para realizar los avalúos de bienes inmuebles, aunque sí existe una normatividad que rige la práctica y exige que el registro de un avalúo de bienes inmuebles contenga determinada información y se realice sobre la base de la siguiente metodología:

La metodología se resume en los siguientes pasos:

1. Realizar un formato de registro.
2. Medir la superficie de terreno.
3. Medir las áreas de construcción
4. Registrar las medidas en un formato
5. Hacer un croquis del terreno y la construcción.

• La metodología más recomendada para la medición física de un bien inmueble, es comenzar por hacer un formato en papel  para ser llenado con especificaciones predeterminadas y características del bien inmueble que requieren ser registradas para procesar el avalúo final.
• Conocer las dimensiones de terreno en metros cuadrados. El primer paso para medir una propiedad es, medir las dimensiones de frente y las dimensiones de fondo de cada una de las plantas arquitectónicas de las que se compone el bien inmueble. Anotar las medidas de frente y fondo especificando a qué planta corresponde cada cifra obtenida.
• Posteriormente, es recomendable comenzar a medir la planta baja por áreas de construcción. Anotar las cifras en metros cuadrados de cada área, y especificar el área a la que corresponde cada cifra. Así sucesivamente se van midiendo las áreas de cada una de las plantas de construcción y se van anotando y registrando las cifras en metros cuadrados de cada área por planta.
• Posterior a la medición de cada área, se cotejan los metros cuadrados de construcción con los metros cuadrados del proyecto de construcción. Esta información, coincida o no, proporcionará un panorama general al perito valuador sobre el valor final de la propiedad.
• Una vez que se han tomado las medidas de todas las áreas del inmueble y una vez que se han especificado las cifras, se recomienda llenar un formato diseñado previamente por el perito valuador, que contenga la lista de todos los materiales posibles utilizados en la época en que fue construida la vivienda y que se utilizaban para la construcción de inmuebles. De esta manera el trabajo del perito valuador se verá facilitado y manejable para el aprovechamiento de los recursos de tiempo y operación de su oficio.
• Con el formato preestablecido, sólo se va marcando el tipo de material que se estima fue utilizado para la construcción en cimentaciones, lozas, edificaciones y recubrimientos. De esta manera al final sólo se especifican los acabados de cada una de las áreas de construcción.
• Dibujar un croquis del terreno, que indique medidas y colindancias en los diferentes puntos cardinales con las calles o avenidas de cada lado, para obtener un registro específico de su ubicación.

Función y análisis del resultado arrojado

En general, este método arroja como resultado la cantidad de dinero necesaria para volver a construir la vivienda, para reponerla. Esto puede causar confusión al momento de tomar una decisión con este valor, ya que la gente que pide el avalúo, al momento de ver el valor arrojado, espera vender el inmueble en esa cantidad, cuando la realidad es que el mercado de ventas, en la mayoría de los casos, está más arriba o más abajo que el valor obtenido.

Una debilidad que tiene este método, es que exige a los peritos valuadores capacitarse constantemente sobre las novedades en materiales para construcción acabados que surgen constantemente en el mercado de los materiales. La falta de conocimiento en este tema puede llevar a un resultado fuera del rango real del valor de la vivienda valuada. Por eso es muy importante que este método sea utilizado por valuadores con conocimiento y experiencia en el manejo de los precios de los materiales de construcción.

Conclusión.

Por otra parte, por lo general los peritos valuadores, complementan el avalúo de un bien inmueble con diferentes métodos de valuación, es decir, además de realizar el avalúo físico, realizan investigación de campo, análisis del mercado, etc., métodos financieros de capitalización de rentas, y otros métodos, para fines de arrojar resultados más acertados que se reflejen en el avalúo final que pueda ser usado para fines comerciales.