¿Qué es un avalúo de un bien inmueble?
En términos generales se considera un avalúo al documento que muestra una estimación de valor de un objeto o propiedad, en cifras monetarias.
Avalúo, su definición.
Un avalúo es un documento impreso en papel que muestra el resultado de una estimación de valor de un bien mueble y/o inmueble. La estimación de valor se arroja después de haber realizado un procedimiento que incluye diferentes técnicas de verificación del bien a valuar como: observación, medición, ponderación, análisis e investigación del mercado o sector al que pertenece la propiedad y que será descrito en el avalúo del bien inmueble valuado.
Avalúo de un bien inmueble
En el caso específico de un avalúo de un bien inmueble, se refiere a buscar por diferentes métodos de medición, investigación y análisis, la estimación de valor de una propiedad inmobiliaria.
Existen diferentes métodos para realizar el avalúo de un bien inmueble o de valuación de una propiedad.
- El método físico
- El método comercial
- El método de capitalización de rentas
- El método estadístico.
- El método físico de un avalúo de un bien inmueble.
El avalúo de un bien inmueble que se realiza a través del método físico, se refiere al hecho de medir físicamente las dimensiones de terreno y construcción de la propiedad en términos de metros cuadrados. Para determinar la estimación de valor de un avalúo físico de un bien inmueble, habrán de considerarse, además de los metros cuadrados de terreno y de construcción, otras variables que sumarán o restarán valor al bien inmueble, como: los materiales de construcción, la edad, la vida útil, la estructura de construcción, los materiales de acabados y recubrimientos, el diseño arquitectónico, la calidad de construcción, la ubicación, la densidad de población de la zona.
El método físico se enfoca al valor físico del bien inmueble. Al decir valor físico, se refiere al valor total de los materiales utilizados en la construcción. En otras palabras, cuánto costará construir desde cero la misma vivienda. Al obtener ese valor, se aplican deméritos por edad y conservación. El precio establecido de los materiales es el precio actual de ellos, lo que significa que hay ciertos factores económicos como la inflación, la oferta y la demanda, etc., que también se toman en cuenta.
Para obtener las medidas de un bien inmueble, es necesario conocer el proyecto de construcción y establecer un esquema de medición de cada una de las áreas. Medirlas con una cinta métrica de largo alcance y anotar y registrar en un esquema predeterminado, las dimensiones de cada área, de manera que al finalizar con el proceso de medición, quede claro cuáles son las medidas que corresponden a cada una de las áreas. De esta manera podrán llevarse a cabo las ecuaciones simples necesarias para el conteo de metros cuadrados de construcción que tiene el inmueble.
Uno de los aspectos más importantes a destacar referente al método físico de valuación, es que este método es esencial en cualquier proceso de valuación, porque es la única manera de establecer evidencia de las dimensiones de la construcción en metros cuadrados, ya que los bienes inmuebles, suelen sufrir remodelaciones a través de los años y podrían no coincidir con el diseño del proyecto de construcción original.
Otro de los rasgos fundamentales del método físico, es que este procedimiento, es la base fundamental desde dónde se parte para llevar a cabo cualquiera de los otros métodos de valuación: el de capitalización de rentas, el método comercial y el estadístico.
- El método Comercial de un avalúo de un bien inmueble.
El método comercial, es el método más utilizado en el ejercicio de la valuación porque es el segundo método a desarrollar después del método físico y antes de desarrollar el método de capitalización de rentas.
Para llevar a cabo el método comercial de valuación y obtener el valor de mercado de un bien inmueble, es necesario, primero, realizar un avalúo por el método físico. Obtener la información de las dimensiones de terreno y construcción del bien inmueble en cuestión.
Posteriormente, es necesario realizar una investigación de mercado de bienes inmuebles que permita obtener la información de por lo menos cuatro referencias de bienes inmuebles que cuenten con las características similares al bien inmueble que se valúa (Administrador Financiero, 2012). Las características de mayor importancia son las variables a considerar en la propiedad como:
- Diseño del proyecto arquitectónico
- Edad de la construcción
- Dimensiones de terreno y de construcción en metros cuadrados
- Tipo de inmueble (materiales de construcción y acabados)
- Zona geográfica donde se ubica el inmueble
- Densidad de población de la zona
- Estado de conservación similar del inmueble
Después de obtener los resultados de la investigación de mercado, se realiza un proceso de análisis de los resultados obtenidos en el método físico de valuación. Se llevan a hojas de cálculo las cifras derivadas en la investigación de mercado. Las cifras conseguidas se cruzarán con datos económicos propios en el momento en que el bien inmueble fue construido y con los datos económicos del momento presente. Esta información proporcionará datos de depreciación o incremento en función de las características de la vivienda y del mercado.
- Método de Capitalización de Rentas de un bien inmueble.
El método de capitalización de rentas, es un método que requiere como prerrequisito haber elaborado un avalúo físico del bien inmueble y hacer una investigación de mercado sobre propiedades similares a la que se valúa.
Para el Método de Capitalización de Rentas, se realiza una investigación de mercado, sobre viviendas similares ubicadas dentro de la misma zona geográfica, que acaban de ser puestas en una transacción comercial, en el mercado. La información que se busca en esta investigación de campo, es el valor de venta o valor de renta de esas viviendas similares.
En resumen, la práctica de un avalúo de un bien inmueble requiere un trabajo exhaustivo, que comienza con un avalúo realizado por el método físico y, posteriormente, habrá de realizarse análisis de datos, investigación de mercado y ejecución de fórmulas de matemáticas financieras, para que el resultado pueda ser aceptado para fines comerciales.
