Todo avalúo, independientemente del objetivo y propósito para el que se le requiere, debe realizarse primero por el método físico. Es decir, requiere de una serie de inspecciones como medidas del terreno y de la construcción tomando como unidad de medición el metro cuadrado, para bienes inmuebles urbanos.
El avalúo de un bien inmueble que se realiza a través del método físico, se refiere al hecho de medir físicamente las dimensiones de terreno y construcción de la propiedad en términos de metros cuadrados. Para determinar la estimación de valor de un avalúo físico de un bien inmueble, habrán de considerarse, además de los metros cuadrados de terreno y de construcción, otras variables que sumarán o restarán valor al bien inmueble, como: los materiales de construcción, la edad, la vida útil, la estructura de construcción, los materiales de acabados y recubrimientos, el diseño arquitectónico, la calidad de construcción, la ubicación, la densidad de población de la zona.
El método físico se enfoca al valor físico del bien inmueble. Al decir valor físico, se refiere al valor total de los materiales utilizados en la construcción. En otras palabras, cuánto costará construir desde cero la misma vivienda. Al obtener ese valor, se aplican deméritos por edad y conservación. El precio establecido de los materiales es el precio actual de ellos, lo que significa que hay ciertos factores económicos como la inflación, la oferta y la demanda, etc., que también se toman en cuenta.
Para obtener las medidas de un bien inmueble, es necesario conocer el proyecto de construcción y establecer un esquema de medición de cada una de las áreas. Medirlas con una cinta métrica o medidor láser de largo alcance y anotar y registrar en un esquema predeterminado, las dimensiones de cada área, de manera que al finalizar con el proceso de medición, quede claro cuáles son las medidas que corresponden a cada una de las áreas. De esta manera podrán llevarse a cabo las ecuaciones simples necesarias para el conteo de metros cuadrados de construcción que tiene el inmueble.
Uno de los aspectos más importantes a destacar referente al método físico de valuación, es que este método es esencial en cualquier proceso de valuación, porque es la única manera de establecer evidencia de las dimensiones de la construcción en metros cuadrados, ya que los bienes inmuebles, suelen sufrir remodelaciones a través de los años y podrían no coincidir con el diseño del proyecto de construcción original.
Otro de los rasgos fundamentales del método físico, es que este procedimiento, es la base fundamental desde dónde se parte para llevar a cabo cualquiera de los otros métodos de valuación: el de capitalización de rentas, el método de mercado y el estadístico.
Las personas que realizan los avalúos de bienes inmuebles, son profesionales que se han especializado y están certificados para realizarlos y se le conoce como Peritos Valuadores.
Cada perito valuador define sus propios métodos para realizar los avalúos de bienes inmuebles, aunque sí existe una normatividad que rige la práctica y exige que el registro de un avalúo de bienes inmuebles contenga determinada información y se realice sobre la base de la siguiente metodología:
La metodología se resume en los siguientes pasos:
- Realizar un formato de registro.
- Medir la superficie de terreno.
- Medir las áreas de construcción
- Registrar las medidas en un formato
- Hacer un croquis del terreno y la construcción.
- La metodología más recomendada para la medición física de un bien inmueble, es comenzar por hacer un formato en papel para ser llenado con especificaciones predeterminadas y características del bien inmueble que requieren ser registradas para procesar el avalúo final.
- Conocer las dimensiones de terreno en metros cuadrados. El primer paso para medir una propiedad es, medir las dimensiones de frente y las dimensiones de fondo de cada una de las plantas arquitectónicas de las que se compone el bien inmueble. Anotar las medidas de frente y fondo especificando a qué planta corresponde cada cifra obtenida.
- Posteriormente, es recomendable comenzar a medir la planta baja por áreas de construcción. Anotar las cifras en metros cuadrados de cada área, y especificar el área a la que corresponde cada cifra. Así sucesivamente se van midiendo las áreas de cada una de las plantas de construcción y se van anotando y registrando las cifras en metros cuadrados de cada área por planta.
- Posterior a la medición de cada área, se cotejan los metros cuadrados de construcción con los metros cuadrados del proyecto de construcción. Esta información, coincida o no, proporcionará un panorama general al perito valuador sobre el valor final de la propiedad.
- Una vez que se han tomado las medidas de todas las áreas del inmueble y una vez que se han especificado las cifras, se recomienda llenar un formato diseñado previamente por el perito valuador, que contenga la lista de todos los materiales posibles utilizados en la época en que fue construida la vivienda y que se utilizaban para la construcción de inmuebles. De esta manera el trabajo del perito valuador se verá facilitado y manejable para el aprovechamiento de los recursos de tiempo y operación de su oficio.
- Con el formato preestablecido, sólo se va marcando el tipo de material que se estima fue utilizado para la construcción en cimentaciones, lozas, edificaciones y recubrimientos. De esta manera al final sólo se especifican los acabados de cada una de las áreas de construcción.
- Dibujar un croquis del terreno, que indique medidas y colindancias en los diferentes puntos cardinales con las calles o avenidas de cada lado, para obtener un registro específico de su ubicación.
Función y análisis del resultado arrojado
En general, este método arroja como resultado la cantidad de dinero necesaria para volver a construir la vivienda, para reponerla. Esto puede causar confusión al momento de tomar una decisión con este valor, ya que la gente que pide el avalúo, al momento de ver el valor arrojado, espera vender el inmueble en esa cantidad, cuando la realidad es que el mercado de ventas, en la mayoría de los casos, está más arriba o más abajo que el valor obtenido.
Una debilidad que tiene este método, es que exige a los peritos valuadores capacitarse constantemente sobre las novedades en materiales para construcción acabados que surgen constantemente en el mercado de los materiales. La falta de conocimiento en este tema puede llevar a un resultado fuera del rango real del valor de la vivienda valuada. Por eso es muy importante que este método sea utilizado por valuadores con conocimiento y experiencia en el manejo de los precios de los materiales de construcción.
Conclusión.
Por otra parte, por lo general los peritos valuadores, complementan el avalúo de un bien inmueble con diferentes métodos de valuación, es decir, además de realizar el avalúo físico, realizan investigación de campo, análisis del mercado, etc., métodos financieros de capitalización de rentas, y otros métodos, para fines de arrojar resultados más acertados que se reflejen en el avalúo final que pueda ser usado para fines comerciales.
